[스크랩] 경매 실무상에서 자주 발생하는 매각허가에 대한 이의신청 사유와 매각불허가 사유

글쓴이: 사랑지기 이병기

 

경매 실무상에서 자주 발생하는 매각허가에 대한 이의신청 사유와 매각불허가 사유

 

1. 실무상에서 자주 발생하는 매각허가에 대한 이의신청 사유

민사집행법 제121조(이의신청사유)에 해당하면 이의신청이 받아 들여 집니다.

① 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 경우

② 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 경우

③ 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 경우

④ 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각 호(매각장소의 질서유지방해 사유) 가운데 어느 하나에 해당되는 경우

ⓐ 다른 사람의 매수신청을 방해한 사람

ⓑ 부당하게 다른 사람과 담합하거나 그 밖에 매각의 적정한 실시를 방해한 사람

ⓒ 민사집행절차에서의 매각에 관하여 형법에 규정된 죄로 유죄판결을 받고 그 판결확정일로부터 2년이 지 나지 아니한 사람

⑤ 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 경우

⑥ 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 경우

⑦ 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 경우

⑧ 매수 가격의 신고를 독촉한 후 1시간을 경과하지 않고 경매를 종결하거나 최고가 매수 신고인과 차순위 입찰신고인 선정에 문제가 있는 경우

⑨ 매수 가격의 1/10 에 해당하는 매수 신청 보증금을 받지 않고 최고가 입찰을 신고한 경우

⑩ 농지인 경우 농지취득자격증명을 제출하지 아니한 경우

다만, 이의신청은 이해관계인의 권리에 관한 이유로는 이의신청을 할 수가 없습니다.

 

2. 실무상에서 자주 발생하는 매각불허가 사유

최고가 매각불허가결정은 입찰일 최고가매수신고인에 대하여 1주일 후 최종 최고가매각 결정을 하게 되는데, 이 때 아래와 같은 사유가 있을 경우 최고가 매각불허가 결정을 하고 다시 입찰을 합니다.

① 채무자, 소유자에 대한 경매개시결정 송달누락(송달이 적법하게 이루어지지 않은 경우)

- 경매개시 결정의 송달여부 및 입찰기일 통지가 부적법하게 된 경우

- 강제경매는 채무자겸 소유자에게 송달이 안 된 경우

- 임의경매는 소유자에게 송달이 안 된 경우

② 이해관계인에 대한 매각기일 통지누락, 최저매각가격의 결정에 오류

③ 매각물건명세서 작성상의 중대한 하자(흠이 있는)가 있는 경우

④ 공고의 중대한 착오(최저매각가격, 면적 등)

- 경매기일 공고사항의 기재누락이나 기재착오. 신문 공고시 기재된 면적과 실제 부동산의 면적의 차이가 클 경우와 부동산 일부의 기재가 누락된 경우

⑤ 재단법인의 기본재산에 해당하는데, 법 소정의 허가가 없는 경우

⑥ 무잉여의 경우(남을 가망이 없는 경우)

- 경매신청채권자에 우선하는 선순위채권자의 채권액과 경매절차비용을 변제하고 나면 남을 잉여가 없는 경우로서 경매신청권자(중복인 경우 경매신청권자 모두)에게 돌아갈 잉여금이 없는 경우 매각불허가 한다.

⑦ 감정평가 가격이 현시세보다 현저하게 낮은 경우

- 감정 평가된 부동산의 가격이 시세보다 현저히 낮거나 부동산의 일부를 누락하여 결과적으로 낮게 감정 평가된 경우에 매각불허가 한다.

⑧ 선순위임차인의 누락된 경우

-매각물건명세서에 없던 선순위 임차인이 있는 경우에 매각불허가 한다.

⑨ 부동산의 중요사항의 착오나 누락에 따른 것

- 법원의 현황조사서가 잘못된 경우에 매각불허가 한다.

⑩ 농지취득자격증명을 제출하지 않은 경우

⑪ 과잉경매의 경우

- 과잉매각되는 경우에 매각불허가 한다.

- 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 한 개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산의 매각을 허가하지 아니한다. 다만, 제101조제3항 단서에 따른 일괄매각의 경우에는 그러하지 아니하다.

⑫ 재경매에 있어서 전낙찰자가 최고가매수신고인이 된 경우

⑬ 채무자가 최고가매수신고인이 된 경우

-채무자는 강제, 임의경매에서 매수신청인이 될 수 없다. 그러나, 채무자가 아닌 소유자는 임의경매에서만 매수신청인이 될 수 있다.

⑭ 개별경매(분할경매)하는 것이 일괄 경매하는 것보다 매각이 유리하거나 고가로 매각할

수 있을 때는 일괄경매 할 수 없다

⑮ 입찰표의 기재와 관련된 사항의 하자여부

⑯ 특별매각조건의 준수여부

⑰ 학교기본재산여부. 사립학교법에 의하여 유치원 등의 학교기본재산에 대한 주무관청의 허가 여부

⑱ 감정평가를 잘못한 경우(제시외 건물 포함 및 제외)

⑲ 유치권자의 채권이 낙찰이후 신고된 경우

- 법원에 매각물건명세서에 표시 안 된 유치권이 매각 후 발견(등장)된 경우에 매각불허가 한다.

⑳ 최고가매수신고인도 매수 신고한 부동산에 대하여 중대한 흠이 있거나, 예상치 못한 인수되는 부담이 있을 경우 법원에 매각불허가신청을 할 수 있다.

즉, 매각허가기일까지는 매각불허가신청을, 대금납부 전까지는 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다.

 

TIP. 기타 기재되지 않은 사유 등은 담당 경매계에 전화 또는 방문하여 확인 가능 합니다.

 

3. 제가 쓴 [부경텐 아카데미 중급강좌]에 참고하면 좋은 글

① 매각불허가로 입찰보증금 날리지 말고, 철처한 권리분석과 특별매각조건을 확인

바로가기 http://cafe.daum.net/sarangcms/OR2D/34

② 매각허가결정에 대한 이의신청 및 즉시항고에 대한 핵심요약

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글쓴이: 사랑지기 이병기

출처 : 부동산경매 텐인텐[10년10억재테크]

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